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宜宾上力地产杨彬 谁知道宜宾最大的商业中心在哪里?

2021-06-25 18:49:20酒店
谁知道宜宾最大的商业中心在哪里?非常荣幸为题主作答。关于您提出的问题,我从高周转的模式解析、高周转的评价指标以及目前房企高周转的排名及评价来具体做个回复吧。一、高周转的模式解析1、何谓高周转?即获地就快开工、开工后快速突破预售条件实现早开盘,根据市场情况小量多批快销,实现项目投入的快速回款,最终转投下个项目,达到利润和规模的双平衡、双增长
宜宾上力地产杨彬 谁知道宜宾最大的商业中心在哪里?

谁知道宜宾最大的商业中心在哪里?

非常荣幸为题主作答。


关于您提出的问题,我从高周转的模式解析、高周转的评价指标以及目前房企高周转的排名及评价来具体做个回复吧。

一、高周转的模式解析

1、何谓高周转?

即获地就快开工、开工后快速突破预售条件实现早开盘,根据市场情况小量多批快销,实现项目投入的快速回款,最终转投下个项目,达到利润和规模的双平衡、双增长。

2、高周转的商业模式本质

房地产开发可以归结净资产收益率(ROE)的指标评价,即投入净利润和股东自有资金投入的比值。通过杜邦分析法的公式变形,可知

ROE=(净利润/营业收入)*(营业收入/地价)*(地价/股东投入资金)*(股东投入资金/(股东投入资金*占用时间)),即净利润率、货地比、资金杠杆的三者乘积。

由此,高周转的商业模式本质就是在控制净利润率的前提下,多拿货值和地价比值高的项目,尽可能多地使用外部融资来的资金,降低股东自有资金投入。

目前,很多房企为了实现上述模式,就采取投资、营销策划、设计在未获取项目前深入介入,开发报建不断追求高速度和高效率,工程赶进度达到预售条件,并制定了一系列重奖的激励跟投制度,目的就是高效用资金、冲规模。

3、高周转的利、弊

好的方面,主要是针对企业自身,利于资金的高效运用,品牌落地和快速抢占市场。

不好的方面,对于企业来说,市场下行、需求萎缩,本质上的资金需求得不到高效回收,也就无从冲业绩、冲规模;对社会大众来说,抢开发节点抢出来的工程违背了钢筋混泥土固化和建筑质量的自然规律,到头来可能是一堆使用寿命并不长的房子、甚至是某些无辜群体的生命。

二、高周转的评价指标

1、企业评价层面

网上关于如何评价房企运营情况的排行榜很多,指标也一般都是总资产周转率、存货周转率等诸多财务指标。

个人觉得最关键的指标还是存货周转率。因为存货周转率越高,存货资产变现能力越强,且占用在存货上的资金也就周转越快。

而企业又可以根据存货周转情况,来决定未来是否拿地、该补多少地。

2、项目评价层面

这就要结合每家企业的评价导向,结合老板和企业的想法、项目所在地实际情况来定。

比如碧桂园的“035”、“456”,即拿地即开工,35天展示区开放;4个月开盘、5个月资金回正、6个月回笼资金投入下个项目。

万科的“5986”,即拿地5个月动工、9个月销售、第1个月售出八成,6成产品是住宅。

值得关注的是,基本都聚焦在时间和产业业态上,因为时间就是缩减杠杆费率的关键、可售住宅就是资金回款的保障。

三、房企高周转排名及评价

1、排名

回到题主最关注的周转效率最高的房企排名吧。下图为亿翰智库和国际金融报根据内地和香港上市的房企财报得出的存货周转率排名,可知绿地、龙光、时代、远洋、雅居乐、碧桂园、金茂、佳兆业、中南和新力为排名前十的房企,和我们以往见到的房企销售面积、销售额排行榜不同,只有碧桂园以销售额、销售面积稳居前三的身份进入存货周转率前十。

2、评价

周转率前十的房企中,碧桂园、绿地进入销售排行前十,中南、金茂进入销售排行11-20名次,远洋、佳兆业、龙光进入销售排行21-30名次,雅居乐、时代进入销售排行31-40名次,新力排在销售排行42名。

销售十强房企碧桂园、绿地凭借一二三四线甚至全线投资的布局、融资优势、强力的运营销售能力,有力对冲了市场下行带来的风险。

中南主力布局长三角、模式学碧桂园;金茂、远洋主力布局一二线城市核心区位,精准的项目定位和强营销能力,也取得了较好的周转率排名。

佳兆业、龙光、雅居乐、时代,华南房企主力布局大湾区、广深核心城市及周边,得粤港的人口和市场优势,加上粤系房企基因相互借鉴,也占有较好的运营能力。

个人认为 ,这里面做高周转的强中手自然是碧桂园无二,高周转的房企楷模!


希望上述回复对题主有参考意义。谢谢!